桃園房價大地圖 2026｜12 大行政區 × 重劃區行情｜實價與預售單價全整理
桃園房價大地圖（2026）｜12 大行政區 × 重劃區 × 實價行情總整理
桃園在近十年間，從「北北桃外圍」變成真正獨立的生活城市：機捷、高鐵、科技產業、青埔國際化、 舊市區更新與多個重劃區陸續成熟，讓房價呈現「結構性上漲」而不是短期炒作。
這一篇，我們把桃園 12 個行政區（不含復興）統一拆解成： 行政區實價登錄行情、重劃區與生活圈單價、預售案推估、以及透天總價帶， 幫你在看建案之前，先掌握一個「桃園房價全局的參考座標」。
本頁價格範圍以 2024 Q4～2025 Q1 公開實價登錄與市場資訊為基準，為 HOYUN 內部用來觀察趨勢的區間整理， 實際成交仍以政府實價登錄與各案現場資訊為準。
一、桃園市 12 區房價總覽（大樓實價行情）
桃園區｜老城與重劃區共存的核心盤
老市區穩定、重劃區拉高整體天花板。
- 老市區：約 30–42 萬／坪
- 經國重劃區：約 38–48 萬／坪
- 中路重劃區：約 42–55 萬／坪（全桃園高標）
桃園區是全市最穩定的房價核心，舊城區提供剛需與通勤族選擇， 重劃區則拉出中高價產品。自住與保值雙向需求都在這裡交會。
中壢區｜青埔領漲，下沉拉抬舊城與過嶺
「一個青埔、兩個中壢」的價差，讓結構更立體。
- 老城／中原生活圈：約 28–43 萬／坪
- 過嶺重劃區：約 32–40 萬／坪
- 青埔 A18：約 48–60 萬／坪
- 青埔 A19 商場核心：約 52–65 萬／坪
青埔是全桃園價位天花板，也把中壢舊城與過嶺一路往上帶。 對自住客來說，中壢核心與過嶺仍是「價格與機能的平衡帶」。
平鎮區｜被中壢外溢撐起的剛需戰場
從在地自住，慢慢接住中壢外溢需求。
- 平鎮市區：約 26–33 萬／坪
- 雙鐵外圍生活圈：約 30–36 萬／坪
隨著中壢房價上移，平鎮變成不少家庭的第二選項。 對於「預算有限但想要新成屋」的族群，平鎮是可以仔細挑的區塊。
八德區｜大湳＋擴大重劃，全面跟上桃園市區
重劃區一開，價格就和老市區站在同一個段位。
- 舊市區：約 27–34 萬／坪
- 大湳重劃區：約 33–40 萬／坪
- 八德擴大重劃區（北區）：約 35–43 萬／坪
八德在捷運與重劃題材加持下，已不再是傳統的「相對便宜」行政區， 尤其北側擴大重劃區，房價已經正式與桃園市區對齊。
龜山區｜A7 × A8 雙生活圈，科技與醫療撐盤
工業、科技、醫療、學區交織的複合型市場。
- 龜山舊市區：約 32–38 萬／坪
- A7 重劃區：約 38–47 萬／坪
- A8 長庚生活圈：約 45–55 萬／坪
A7 提供相對合理的重劃區價位，A8 則由長庚醫院與就業人口支撐， 對於通勤台北與林口的人來說，龜山是非常現實的選擇。
蘆竹區｜南崁是機場生活圈最穩定的強勢區
機捷＋機場＋南崁成熟商圈，長期都有人要。
- 南崁市區：約 36–48 萬／坪
- 山鼻／機捷沿線：約 33–42 萬／坪
南崁靠近台北、又接機場與工業區，是「不會突然被冷落的區域」。 即使新建案單價不低，仍然有穩定的自住與換屋需求。
大園區｜航空城期待中的下一個舞台
題材先到，建設與生活機能陸續跟上。
- 大園市區：約 26–32 萬／坪
- 航空城 A 區／青峰一帶：約 30–36 萬／坪
航空城計畫讓大園一直被市場放在放大鏡下， 對時間拉長願意等待的人來說，大園是介於自住與投資之間的灰色帶。
觀音區｜草漯重劃區把整個觀音帶進房市版圖
從「便宜的外圍」變成有故事的海線新城。
- 草漯重劃區：約 28–36 萬／坪
- 觀音市區：約 23–30 萬／坪
草漯的道路與新建案密度，讓觀音不只是「便宜」， 而是開始擁有自己的生活圈與住宅故事。對低總價首購族來說，是可以評估的標的。
新屋區｜海線生活感 × 桃園最低大樓單價之一
喜歡風、喜歡空地、喜歡放慢節奏的人才會懂。
- 新屋市區：約 22–28 萬／坪
新屋適合真正把生活當生活的人，通勤不是它的強項， 但空間感、視野與總價門檻，是其他區難以取代的優勢。
大溪區｜山城風景 × 觀光與居住共存
當視野與空氣品質變成房價的一部分。
- 大溪老街／市區：約 24–32 萬／坪
大溪不一定適合每天長途通勤，但對於半退休族、遠端工作者或喜歡山城感的人來說， 這裡有一種「時間變慢」的生活可能。
龍潭區｜中豐生活圈支撐的南桃園核心
科技、工業與在地生活綁在一起的穩定市場。
- 中豐市區：約 32–38 萬／坪
- 外圍中價帶：約 26–32 萬／坪
龍潭以自住與在地需求為主，沒有華麗題材，卻有扎實的生活機能與合理價格， 對很多家庭來說，是可以住很久的行政區。
楊梅區｜工業與通勤，把需求慢慢堆出來
不是一次爆量，而是長期穩定的需求累積。
- 楊梅市區：約 26–33 萬／坪
- 埔心生活圈：約 27–35 萬／坪
楊梅少有「話題型」個案，但長期租屋、市場與自住需求都在， 房價走勢較溫和，也適合不追高但要穩定的人。
二、桃園主要重劃區房價（2026 預估帶）
重劃區通常代表「更新的公共建設＋較整齊的街廓」，對首購與換屋族都有吸引力， 但也意味著單價會明顯高於同行政區內的老生活圈。
中路重劃區｜桃園新貴核心
學區、綠地、道路一次到位的高標盤。
- 實價行情：約 42–55 萬／坪
- 預售 2026 推估：約 45–60 萬／坪
對自住客而言，中路重劃區是「桃園新市心」，房價高、但接受度也高， 適合預算充足、希望孩子就讀優質學區的家庭。
經國重劃區｜走在成熟與成長之間
介於舊城與中路之間的第二選擇。
- 實價行情：約 38–48 萬／坪
- 預售 2026 推估：約 42–52 萬／坪
經國重劃區不像中路那麼「新市心感」，但生活便利度高、交通條件佳， 對於想在桃園市區生活又希望價格溫和一點的人，是很實際的選項。
青埔 A18／A19｜國際化門面的高價帶
機場、捷運、高鐵、OUTLET 與運動場館聚在一起的實驗場。
- 實價行情：約 48–65 萬／坪
- 預售 2026 推估：約 55–70 萬／坪
青埔是桃園房價的天花板，也是各種生活方式的實驗場， 適合願意承擔較高單價、並看好未來國際化與商業成長的人。
八德擴大重劃區｜從二線往一線靠攏的升級區
捷運與重劃同步進行，把八德推上新高度。
- 實價行情：約 35–43 萬／坪
- 預售 2026 推估：約 38–45 萬／坪
八德擴大重劃區的房價已正式與桃園市區接軌， 對通勤族與年輕家庭來說，是「還追得上」的一線生活圈。
A7 重劃區｜科技通勤族的機捷基地
對標林口與台北外圍的通勤型重劃區。
- 實價行情：約 38–47 萬／坪
- 預售 2026 推估：約 40–50 萬／坪
A7 以科學園區與林口就業人口為支撐，重劃區街廓完整， 對「工作在台北、生活在桃園」的人來說，是近年討論度很高的選項。
草漯重劃區｜海線新城的實驗版本
讓觀音從「外圍」變成真正可以選的生活圈。
- 實價行情：約 28–36 萬／坪
- 預售 2026 推估：約 30–38 萬／坪
對低總價族與首購來說，草漯是一個可以用較輕鬆的預算， 換取「重劃區生活品質」的方式，但也要接受機能逐步成形的等待期。
三、桃園透天房價：用「總價」思考，而不是每坪單價
透天的價值，重點不在每坪多少，而是「地坪 × 面寬 × 車位 × 生活圈 × 使用彈性」。 以下是以總價帶方式整理的桃園透天市場參考區間：
- 青埔／桃園核心透天：約 2,500–4,500 萬
- 中壢／蘆竹／龜山透天：約 2,000–3,500 萬
- 大溪／龍潭／大園／觀音透天：約 1,500–3,100 萬
- 新屋透天：約 1,200–2,400 萬
若你打算長期自住、希望擁有「多一間房、多一層樓、多一台車位」， 透天會是一種完全不同於大樓的生活形式。
四、HOYUN 的桃園觀察：2026 買房三個關鍵句
2️⃣ 越新的重劃區，單價越高，但機能需要時間等待。
3️⃣ 自住選「動線 × 採光 × 管理」，比只盯著單價更重要。
桃園房價已經不再是十年前那個印象中的「北北桃外圍」， 而是有自己完整結構與階層的一座城市。 重要的不是「哪一區最便宜」，而是「在你的預算裡，哪個生活圈最適合你真正要過的生活」。
如果你已經鎖定某一個行政區或特定新建案，歡迎把平面圖、建案資訊整理給 HOYUN， 我們可以從格局、採光、收納與裝修預算的角度，一起看這間房子，值不值得成為你未來很多年的生活舞台。
