龜山區建案 2026｜6 大預售屋＆新建案懶人包｜A7 重劃區 × 實價總價帶
龜山區建案大地圖｜2026 六大新建案 × 全案型 × 實價總價帶
龜山區是近年桃園房市最受注目的行政區之一，兼具 A7／A8 重劃區增值題材、機場捷運生活圈， 以及與新北市林口一線之隔的雙生活圈優勢。新建案選擇多，單價雖已站穩，但相較雙北仍具總價優勢。
本頁精選龜山區六個仍在銷售或預售中的代表新建案，涵蓋 2–4 房大樓與透天別墅， 搭配 HOYUN 對生活圈與實價帶的整理，幫你從「生活半徑 × 預算」出發，找到最適合自己的龜山坐標。
本頁資訊依公開新建案平台與實價登錄區間整理，實際價格與規格以建設公司公告與政府實價登錄為準。
一、龜山區六大代表新建案（預售／在售 × 新建案）
① 富宇富御｜A7 重劃區 × 2–4 房 × 大型社區
位置：龜山區樂捷段 61 地號（A7 重劃區）
產品規劃：2–4 房，約 24–47 坪
實價帶：約 51–55 萬／坪
富宇富御位在 A7 重劃區核心，鄰近樂善國小與機捷 A7 站，通勤與學區條件完整。 24–47 坪產品線從 2 房到 4 房皆有，格局方正，大型社區與公共空間規劃完整， 適合希望在重劃區長期居住、看好未來發展的家庭自住客。
② 豐邑 Green iN｜A7／A8 中心 × 稀有 3–4 房大坪數
位置：龜山區樂捷段 77 地號（樂善國小生活圈）
產品規劃：3–4 房，約 41–54 坪
實價帶：約 50–55 萬／坪
豐邑 Green iN 承接長庚醫院與 A7／A8 雙生活圈優勢，以 3–4 房大坪數為主力產品， 適合從小宅換屋、需要更完整公領域與房間數的家庭。預計 2025 年完工，屬於兼具生活機能與未來性的代表新案。
③ 禾悅花園｜文禾路生活圈 × 2–4 房核心區新案
位置：龜山區文禾路 × 文達路 × 樂學路口
產品規劃：2–4 房，約 22–47 坪
實價帶：約 50–52 萬／坪
禾悅花園位於文禾路生活圈，周圍學區、採買與餐飲機能完善。 22–47 坪產品涵蓋 2 房、3 房與 4 房，坪效穩定、格局方正， 適合希望在龜山核心圈內長期自住、又不想跑太深重劃區的家庭。
④ 溫莎堡｜文桃路 × 牛角坡路 × 2–3 房剛需小宅
位置：龜山區文桃路與牛角坡路口
產品規劃：2–3 房，約 23–35 坪
實價帶：約 48–50 萬／坪
溫莎堡位在 A7 外圍文桃路生活圈，以 2–3 房小坪數為主力， 對新婚族、雙薪小家庭與預算敏感的首購族來說，是在龜山區內兼顧「捷運題材」與「總價控管」的實用選擇。
⑤ 鴻築捷市閱｜體大站生活圈 × 2–3 房捷運通勤宅
位置：龜山區樂善二路與牛角坡路口
產品規劃：2–3 房，約 20–38 坪
實價帶：區域主流水準，約 48 萬／坪上下
鴻築捷市閱直接受惠機場捷運體育大學站通勤優勢，以 2–3 房坪數為主， 適合每天通勤往返雙北的上班族。小坪數搭配捷運生活圈，是通勤族壓低總價、又保留機能與流動性的熱門選項。
⑥ 曼曼金硯（透天）｜文桃路透天 × 3–4 房 × 地坪 26–36 坪
位置：龜山區文桃路 267 號
產品規劃：透天別墅，3–4 房配置
地坪：約 26–36 坪；建坪：約 62 坪
總價帶：約 2,500–3,500 萬
曼曼金硯是龜山目前少見仍在銷售的透天案之一，地坪與建坪條件完整， 停車便利、街廓單純，適合希望擁有獨立前後院、工作室或多車位空間的家庭。 相較林口高價透天，龜山文桃路帶來的是更親民的總價與較放鬆的生活節奏。
二、龜山怎麼選？用四大生活圈拆買房策略
龜山與其他行政區最大的差別在於「生活圈價值差異」， 你選擇的位置不同，未來 5–10 年的增值空間與日常感受會完全不一樣。 以下用四種典型生活圈，整理出對應的買房策略與 HOYUN 的設計建議。
1. A7 重劃區：新街廓 × 最多新案 × 未來機能強
生活特性：
- 道路新穎、街廓方正、綠地與學校陸續到位。
- 新建案密度最高，產品選擇多，生活圈持續成長中。
- 兼具機捷通勤與長庚醫療／就業圈外溢效應。
HOYUN 設計建議：
- 3 房以上建議採開放式大公領域，讓餐廳成為家的核心。
- 材質以白 × 木色 × 灰階為主，搭配局部石材，最耐看且適合重劃區調性。
- 預留一間多功能室作為書房／遊戲室，隨家庭成長調整用途。
2. A8 長庚生活圈：醫療 × 就業 × 大坪數產品
生活特性：
- 長庚醫院與周邊就業人口龐大，租售需求穩定。
- 外溢需求帶動房市，保值與流動性都不錯。
- 以 3–4 房大坪數產品居多，室內空間尺度舒適。
HOYUN 設計建議：
- 大坪數適合將餐廳與客廳視為等比重主角，拉出家人聚焦空間。
- 可使用石材、木皮與溫暖色溫照明，營造兼具飯店感與居家感的氛圍。
- 保留大面窗景與通透動線，比過多硬裝造型更能放大空間感。
3. 文禾路／文桃路：生活機能完整的中價位帶
生活特性：
- 靠近 A7，但單價較核心略柔和，總價相對好掌控。
- 周邊學區、商店與日常採買機能成熟。
- 2–3 房產品線多，適合首購與自住小家庭。
HOYUN 設計建議：
- 23–30 坪的小宅，優先解決收納與動線，避免過多複雜造型。
- 一字型廚房結合中島或吧台，可以大幅放大公共空間使用感。
- 建議使用淺灰、米白與木色三色為主，透過燈光與家具做層次變化。
4. 龜山舊市區 × 文桃路透天：安靜生活與獨立空間
生活特性：
- 透天產品稀少，具備一定保值性與自住舒適度。
- 街廓單純、停車便利，生活節奏比重劃區更緩和。
- 適合偏好獨立出入口與多車位需求的家庭。
HOYUN 設計建議：
- 透天一樓可規劃為全開放式公領域，整合客餐廳與廚房，讓家成為真正的社交場域。
- 使用木質地板、溫暖黃光與布藝家具，提升居家放鬆感。
- 樓層之間可透過燈帶與材質連續性，讓整棟房子視覺上更「一體」而非碎裂。
三、龜山區 2026 實價總價帶推估（2–4 房 × 透天）
以 A7／A8 重劃區與文桃路、文禾路生活圈的代表建案為基準，龜山區新案大致可分為：
- A7／A8 重劃區大樓：約 50–55 萬／坪。
- 文禾路、文桃路中價位帶：約 48–52 萬／坪。
- 透天別墅總價：約 2,500–3,500 萬。
1. 大樓 2 房（約 20–27 坪）實價總價推估
以 20／23／27 坪，搭配 48／52／55 萬／坪做粗略估算，實際以實價登錄為準。
| 單價假設 | 20 坪 | 23 坪 | 27 坪 |
|---|---|---|---|
| 48 萬／坪 | 約 960 萬 | 約 1,104 萬 | 約 1,296 萬 |
| 52 萬／坪 | 約 1,040 萬 | 約 1,196 萬 | 約 1,404 萬 |
| 55 萬／坪 | 約 1,100 萬 | 約 1,265 萬 | 約 1,485 萬 |
2. 大樓 3 房（約 30–36 坪）實價總價推估
多數龜山 3 房新案實價多落在 48–55 萬／坪，下表以 30／33／36 坪估算。
| 單價假設 | 30 坪 | 33 坪 | 36 坪 |
|---|---|---|---|
| 48 萬／坪 | 約 1,440 萬 | 約 1,584 萬 | 約 1,728 萬 |
| 52 萬／坪 | 約 1,560 萬 | 約 1,716 萬 | 約 1,872 萬 |
| 55 萬／坪 | 約 1,650 萬 | 約 1,815 萬 | 約 1,980 萬 |
3. 大樓 4 房（約 40–47 坪）實價總價推估
以 A7／A8 大坪數產品為例，以 50／52／55 萬／坪搭配 40／45／47 坪推估。
| 坪數 × 單價 | 推估總價 |
|---|---|
| 40 坪 × 50 萬／坪 | 約 2,000 萬 |
| 45 坪 × 52 萬／坪 | 約 2,340 萬 |
| 47 坪 × 55 萬／坪 | 約 2,585 萬 |
4. 透天（地坪 26–36 坪）總價帶
文桃路一帶的透天別墅，如曼曼金硯，總價多落在約 2,500–3,500 萬之間， 會依地坪大小、面寬、車位配置與屋況微調。若你考慮的是透天型產品， 建議先從家庭成員數與車位需求反推坪數，再搭配實際街廓與生活圈做評估。
你可以先根據可負擔的總價範圍與希望的房型坪數，反推自己適合的大樓或透天選項， 再從 A7 重劃區、A8 長庚生活圈、文禾／文桃中價位帶與透天街廓之間做選擇。 如果你已經鎖定龜山某幾個建案，也可以將平面圖與基本資訊整理給 HOYUN， 我們可以從格局、採光與材質配置的角度，一起檢視這個實價是否對得起你未來要住進去的每一天。
