觀音區建案 2026｜五大預售屋＆新建案懶人包｜草漯重劃區 × 實價總價帶
觀音區建案大地圖｜2026 五大新建案 × 草漯重劃區 × 實價總價帶
觀音區在桃園版圖中的定位很明確：不是青埔、也不是中壢，而是一個以「低總價、預算友善」為核心的居住選項。 其中草漯重劃區是近年觀音最具話題的生活圈，新建案密度高、街廓新、機能逐步成形。
本頁精選觀音區五個已查證為預售或新建案在售的代表建案，涵蓋 2–3 房大樓、華廈與透天別墅， 搭配 HOYUN 對生活圈與實價總價帶的整理，幫你從「位置 × 預算 × 未來性」出發，快速掌握觀音區的買房關鍵。
本頁資訊依公開新建案平台與實價登錄區間整理，實際價格與規格以建設公司公告與政府實價登錄為準。
一、觀音區五大代表新建案（預售／新建案 × 2–3 房 × 含透天）
① 合展大觀富琚｜草漯重劃區 × 2–3 房 × 區域指標案
位置：桃園市觀音區大觀路二段 347 號旁（草漯重劃區）
產品規劃：2–3 房，約 26–36 坪
實價帶：約 28 萬／坪（依實價登錄均價整理）
合展大觀富琚是草漯重劃區最具代表性的預售案之一，基地位於新街廓之中， 周邊公園、學校與生活機能持續補齊中。以 26–36 坪 2–3 房為主力， 對首購族與小家庭來說，是用較合理的預算，換取重劃區新宅與未來性的典型選項。
② 和境寓見｜草漯核心區 × 小坪數剛需宅
位置：桃園市觀音區忠孝一街（草福段 390 地號）
產品規劃：2–3 房，約 23–32 坪
實價帶：約 29 萬／坪（依市場資訊推估）
和境寓見落在草漯重劃區相對核心的位置，以 23–32 坪 2–3 房小坪數為主力。 強調室內坪效與動線規劃，適合預算有限、又希望享有新街廓環境與基本機能的小家庭與小資族。
③ 和發首映｜重劃區外圍 × 2–3 房 × 高 CP 值
位置：桃園市觀音區富溪段 11 地號（草漯外圍）
產品規劃：2–3 房，約 24–36 坪
實價帶：約 27–28 萬／坪（依公開資訊整理）
和發首映位於草漯重劃區外圍，相較核心區來說，單價與總價更具親和力。 以 24–36 坪 2–3 房為主，適合以「低總價＋新屋」為優先考量的家庭， 是觀音區內很典型的第一間房選擇。
④ 苙閎尚萃｜草漯 × 機能距離佳 × 實用型預售案
位置：桃園市觀音區忠孝路 156 號（草漯重劃區）
產品規劃：2–3 房，約 26–35 坪
實價帶：約 28–29 萬／坪（依市場資訊推估）
苙閎尚萃位於草漯重劃區內，鄰近主要幹道與生活機能， 多數戶型落在 26–35 坪的 2–3 房區間，以實用格局為訴求。 對希望兼顧機能、又不想把預算拉到青埔或市區的人來說，是一個平衡感很好的選項。
⑤ MINI 墅 3（透天）｜富貴街區 × 3–4 房 × 透天稀缺
位置：桃園市觀音區富貴一街與富貴一街 113 巷一帶
產品規劃：透天 3–4 房（具獨立出入口與車位）
總價帶：約 1,600–2,200 萬（依戶別與規格推估）
MINI 墅 3 是觀音區公開資訊較明確的透天新案之一，主打 3–4 房透天別墅配置， 具備前院停車與多層次空間。對不習慣大樓公設、希望擁有更獨立生活節奏的家庭， 這類透天產品在觀音屬於相對稀少且具自住價值的選項。
二、觀音怎麼選？用三大生活圈拆買房策略
相較桃園其他行政區，觀音最大的優勢就是「用較輕鬆的預算買到新房子」。 關鍵不是房子本身有多華麗，而是你要把生活半徑放在草漯核心、外圍，或是透天街廓。
1. 草漯重劃區：觀音房市主舞台
生活特性：
- 道路新、街廓整齊，公園與學校陸續到位。
- 新建案密度最高，產品以 2–3 房為主。
- 單價多落在 27–30 萬／坪，是重劃區中的「甜甜價」。
HOYUN 設計建議：
- 小坪數住宅建議以淺木色與白色為主調，減少厚重造型。
- 以一體成型收納牆取代零散櫃體，讓空間保持清爽與坪效。
- 可利用吧台或中島將餐廳與客廳串連，拉出家的核心軸線。
2. 草漯外圍：用總價取勝的入門點
生活特性：
- 距離草漯核心不遠，但價格通常較核心略低。
- 環境相對安靜，街廓密度較低。
- 適合以總價為第一優先考量的首購族群。
HOYUN 設計建議：
- 24–36 坪格局可優先放大公共空間，讓客餐廳成為家庭主舞台。
- 廚房可做成開放或半開放式，搭配中島強化日常實用性。
- 建議用溫潤木皮與簡潔線條增加家的舒適度，而非堆疊華麗材質。
3. 市區外圍／富貴街區：透天的稀缺選擇
生活特性：
- 透天供給相較大園更少，屬觀音稀有產品。
- 適合有車位需求、想要獨立出入口與較多收納空間的家庭。
- 生活節奏比重劃區更鬆，適合長期定居與三代同堂。
HOYUN 設計建議：
- 一樓可規劃為「全開放式公領域」，把客廳、餐廳與廚房整合在一起。
- 樓梯下與畸零角落可轉化為收納、閱讀角或展示區，讓空間被完全使用。
- 採用溫暖色溫燈光與木質地板，營造長時間停留也不疲累的居家氛圍。
三、觀音區 2026 實價總價帶推估（2–3 房 × 透天）
以草漯重劃區與其外圍、富貴街區透天為基準，觀音區新建案的大致行情可以整理為：
- 草漯重劃區大樓：約 27–30 萬／坪。
- 草漯外圍與其他區段：約 22–27 萬／坪。
- 透天別墅：總價約 1,600–2,200 萬。
1. 大樓／華廈 2 房（約 23–27 坪）實價總價推估
以 23／25／27 坪，搭配 26／28／30 萬／坪做粗略估算，實際仍以實價登錄為準。
| 單價假設 | 23 坪 | 25 坪 | 27 坪 |
|---|---|---|---|
| 26 萬／坪 | 約 598 萬 | 約 650 萬 | 約 702 萬 |
| 28 萬／坪 | 約 644 萬 | 約 700 萬 | 約 756 萬 |
| 30 萬／坪 | 約 690 萬 | 約 750 萬 | 約 810 萬 |
2. 大樓 3 房（約 30–36 坪）實價總價推估
以草漯重劃區與外圍常見的 3 房坪數為例，搭配 27／28／30 萬／坪估算。
| 單價假設 | 30 坪 | 33 坪 | 36 坪 |
|---|---|---|---|
| 27 萬／坪 | 約 810 萬 | 約 891 萬 | 約 972 萬 |
| 28 萬／坪 | 約 840 萬 | 約 924 萬 | 約 1,008 萬 |
| 30 萬／坪 | 約 900 萬 | 約 990 萬 | 約 1,080 萬 |
3. 透天（地坪 18–25 坪 × 建坪依戶別）總價帶
以 MINI 墅 3 等透天新案為例，觀音區透天總價多落在約 1,600–2,200 萬之間， 會依地坪大小、面寬、車位數量與建材等條件調整。對於希望長期自住與擁有獨立生活節奏的家庭來說， 觀音透天是一個能以相對合理預算入手的選項。
建議你可以先從可負擔的總價與理想房型反推坪數，再從草漯核心、草漯外圍與透天街廓之間做選擇。 若你已經鎖定特定觀音建案與平面圖，也可以整理給 HOYUN， 我們可以從格局、採光與收納動線的角度，一起檢視這個實價，是否對得起你未來要住進去的每一天。
