桃園區建案 2026｜4 大預售屋＆新成屋懶人包｜生活圈分析＋實價總價帶
桃園區建案大地圖｜2026 四大未完銷建案 × 生活圈 × 實價總價帶
桃園區是整個桃園生活圈的核心母城，商場、醫療、通勤、學區與就業量體都高於其他行政區，因此買房族群非常多元。 從首購、換屋、雙薪家庭，到北轉南移的職場族，都會把桃園區視為「生活便利性最高」的選擇。
本頁從桃園區四個仍在銷售或預售中的代表建案出發，搭配 HOYUN 對生活圈與實價帶的整理， 幫你用「生活需求 × 預算」來看，桃園哪一個區段最適合現在的你。
本頁資訊依公開新建案平台與實價登錄區間整理，實際價格與規格以建設公司公告與政府實價登錄為準。
一、桃園區四大代表建案（皆為未完銷 × 2–4 房）
① 上宏囍玥｜市區生活圈 × 24–44 坪的 2–4 房剛需主力
位置：桃園區建新街
產品規劃：2–4 房，約 24–44 坪
實價帶：開價約 49–54.6 萬／坪
上宏囍玥位在桃園市區成熟生活圈，採買、交通與學區機能充足。 24–44 坪涵蓋 2 房與小 3 房，非常適合首購與小家庭。以市區來說，單價與總價都算在可控範圍內， 是想住市區但又不想被預算壓到喘不過氣的族群，可以優先考慮的選項。
② 宜誠天玓｜慈文路生活圈 × 大坪數 3–4 房換屋族首選
位置：桃園區慈文路 635 巷
產品規劃：2–4 房，約 36–56 坪
實價帶：約 58–62 萬／坪
宜誠天玓坐落在成熟的慈文路生活圈，接近藝文特區外圍，兼具生活質感與便利性。 主打 36–56 坪的大坪數規劃，適合希望擁有獨立書房、兩間兒童房或更完整公領域的換屋家庭。 宜誠品牌力本身也替社區的保值性與公共空間設計加了不少分數。
③ 竹城表參道｜幸福路生活圈 × 稀有 4 房大尺度
位置：桃園區幸福路
產品規劃：2–4 房，約 26–51 坪
實價帶：約 42–45 萬／坪
竹城表參道鄰近經國生活圈，採買機能完整。產品線中包含少見的 4 房規劃， 適合三代同住、需要書房與多功能空間的家庭。單價相較部分市中心新案略為親民， 對重視空間感的自住族來說，是在桃園區內延伸居住圈時可以認真評估的選項。
④ 益展學富｜龍泉五街生活圈 × 27–46 坪方正格局
位置：桃園區龍泉五街一帶
產品規劃：2–4 房，約 27–46 坪
實價帶：中價位帶（估約 40–48 萬／坪）
益展學富位在經國路外圍生活圈，兼具交通與日常採買機能。 平面多為方正格局，27–46 坪涵蓋 2 房到 3＋1 房，選擇彈性高， 適合想要坪效、重視室內實用性的家庭。單價推估在中價位帶，總價壓力相對溫和。
二、桃園區怎麼選？用生活圈拆三種買法
桃園區幅員廣、生活圈差異大，比起只看單價，更重要的是先想清楚「你要過什麼樣的日常」。 下面用三種典型生活圈，把實際買房情境拆開來看，並附上 HOYUN 的設計與空間建議。
1. 想要步行機能：市區核心圈（建新街・慈文路・幸福路帶）
地圖特性：
- 超市、銀行、咖啡廳、餐廳與診所多在步行範圍內。
- 雙薪族與通勤族日常節奏快，生活講求便利與節省通勤時間。
- 未來轉售與出租需求穩定，保值性相對其他外圍區段更好。
HOYUN 設計建議：
- 市區建案常見「車流與噪音」，選戶時盡量避開低樓層面主幹道。
- 室內可以加強門窗密合度與雙層窗簾，讓家不被外部噪音打擾。
- 小坪數適合做整合式收納：例如玄關到客廳的一體成型收納牆，減少零碎櫃體堆疊。
2. 想住寬敞舒適：經國生活圈（幸福路區段）
地圖特性：
- 生活機能完整，但街廓較新，密度感稍低於老市區。
- 室內坪數普遍比市中心更大，3–4 房產品選擇多。
- 適合希望空間感與生活便利性兼具的家庭。
HOYUN 設計建議：
- 大坪數 3–4 房，公領域比重尤為關鍵，建議配置 6–8 人餐桌，讓用餐與交流成為家的核心。
- 格局若方正，其實不需要太多造型，木皮、石材與淺色漆即可堆疊出層次。
- 可預留一間多功能室作為書房、遊戲室或客房，讓家隨生活階段變化而調整。
3. 想兼顧預算與坪效：經國外圍（龍泉五街生活圈）
地圖特性：
- 單價比市中心略低，總價相對輕盈。
- 格局實用、坪效好，自住比例高。
- 生活機能仍可透過短程車行銜接到主要商圈。
HOYUN 設計建議：
- 27–33 坪 3 房很適合做「彈性第三房」：平時當書房／遊戲室，需要時做客房。
- 公領域可採用一字型廚房搭配中島吧台，讓餐廚合一放大空間感。
- 色彩建議使用米白 × 木色 × 少量深灰，家看起來更溫暖、也更耐看。
三、桃園區 2026 實價總價帶推估（以 2–4 房為主）
以這四個代表建案與桃園區近一年的市場行情為基礎，可以粗略將桃園區新案的實價帶分為三個層級：
- 市區新案（慈文路、建新街一帶）：約 50–62 萬／坪。
- 經國生活圈：約 42–50 萬／坪。
- 外圍剛需生活圈：約 38–45 萬／坪（估算）。
1. 2 房（約 23–27 坪）實價總價推估
以下以 23／25／27 坪，搭配 42／50／60 萬／坪做大致推估，實際以實價登錄為準。
| 單價假設 | 23 坪 | 25 坪 | 27 坪 |
|---|---|---|---|
| 42 萬／坪 | 約 966 萬 | 約 1,050 萬 | 約 1,134 萬 |
| 50 萬／坪 | 約 1,150 萬 | 約 1,250 萬 | 約 1,350 萬 |
| 60 萬／坪 | 約 1,380 萬 | 約 1,500 萬 | 約 1,620 萬 |
2. 3 房（約 30–35 坪）實價總價推估
多數桃園區 3 房實價多落在 42–55 萬／坪，下表以 30／33／35 坪估算。
| 單價假設 | 30 坪 | 33 坪 | 35 坪 |
|---|---|---|---|
| 42 萬／坪 | 約 1,260 萬 | 約 1,386 萬 | 約 1,470 萬 |
| 50 萬／坪 | 約 1,500 萬 | 約 1,650 萬 | 約 1,750 萬 |
| 55 萬／坪 | 約 1,650 萬 | 約 1,815 萬 | 約 1,925 萬 |
3. 4 房（約 40–50 坪）實價總價推估
以竹城表參道等 4 房產品為例，以 42／48／55 萬／坪搭配 40／45／50 坪推估。
| 坪數 × 單價 | 推估總價 |
|---|---|
| 40 坪 × 42 萬／坪 | 約 1,680 萬 |
| 45 坪 × 48 萬／坪 | 約 2,160 萬 |
| 50 坪 × 55 萬／坪 | 約 2,750 萬 |
建議可以先依照家庭成員數與可負擔總價，反推自己需要的坪數與房型， 再從市區核心、經國生活圈與經國外圍三種生活圈中，挑一個最符合你節奏的區段。 如果你手上已經有特定桃園區建案的平面圖或 DM，也可以整理給我們， HOYUN 會從格局、光線與材料配置的角度，協助你判斷這個實價與未來的生活品質是否對得起你的預算。
