蘆竹區建案指南｜2026 新建案 × 實價總價帶 × 南崁與大竹生活圈解析｜HOYUN 和勻設計
蘆竹區建案大地圖｜7 大代表新建案 × 買房建議 × 2026 實價總價帶
蘆竹是桃園人口成長最快的行政區之一：靠近機場與機捷、南崁交流道與國道二號，距離台北又比其他區域更近， 房價卻仍比桃園區與龜山親民。從南崁市區到山鼻 A10、大竹生活圈，自住型新建案選擇非常多元。 本頁精選 7 個實際位於蘆竹的代表建案，並從 HOYUN 和勻設計的角度整理買房建議與 2026 實價總價帶。
本頁資訊依公開建案資料與實價登錄區間整理，實際價格與規格以建設公司公告與政府實價登錄為準。
一、蘆竹區 7 大代表新建案（全部位於蘆竹）
① 上揚天鑄｜南崁外圍質感大樓
位置：蘆竹南崁市區外圍靜巷
產品規劃：約 28–42 坪，2–3 房為主
實價帶：約 40–45 萬／坪區間
上揚天鑄主打質感與靜巷生活，距離南崁生活機能不遠，又不會直接面臨主幹道車流。 對希望住在「南崁生活圈」但預算不想拉到最頂端的家庭，是不錯的選擇。
② 麗寶微笑莊園｜南崁市區品牌社區
位置：靠近南崁市心生活圈
產品規劃：約 24–37 坪，2–3 房
實價帶：約 37–43 萬／坪
麗寶微笑莊園屬於「品牌＋生活圈」兼具的社區，建材與公設規格穩定， 適合想兼顧保值性與生活便利性的小家庭與長期自住者。
③ 合新蘆山｜山鼻生活圈・近 A10 的通勤型新案
位置：蘆竹山鼻地區，距離機捷 A10 約數分鐘車程
產品規劃：約 23–38 坪，2–3 房
實價帶：約 33–38 萬／坪
合新蘆山是山鼻生活圈中具代表性的自住型大樓，單價明顯比南崁市中心親民， 對通勤族與首購族來說，是在「機捷＋新大樓」之間取得平衡的選擇。
④ 沐山匯｜大竹生活圈自住型大樓
位置：蘆竹大竹地區，靠近主要幹道與住宅街廓
產品規劃：約 25–36 坪，2–3 房
實價帶：約 30–36 萬／坪
沐山匯以自住型三房為主，周邊環境相對安靜，對開車族與在地家庭來說， 可以用較親民的單價，取得舒適的三房生活空間。
⑤ 柏德原見｜南崁周邊質感華廈
位置：蘆竹南崁周邊住宅區
產品規劃：約 24–33 坪，2–3 房
實價帶：約 38–45 萬／坪
柏德原見屬於質感華廈，戶數不多，生活圈機能強、出入單純。 適合不喜歡過度大型社區，但又希望享有南崁機能的小家庭與換屋族。
⑥ 合遠樂陶居｜大竹與南崁之間的低密度社區
位置：蘆竹外圍，介於大竹與南崁生活圈之間
產品規劃：約 26–39 坪，2–3 房
實價帶：約 30–34 萬／坪
合遠樂陶居走低密度、自住取向，公設不浮誇，維持費用相對合理。 適合偏好安靜居住環境、又不想負擔過高單價的家庭。
⑦ 大華 TLB 系列｜大竹生活圈親民自住案
位置：蘆竹大竹地區，鄰近工業區與住宅街廓
產品規劃：約 23–36 坪，2–3 房
實價帶：約 29–34 萬／坪
大華 TLB 系列位在已成形的生活圈內，便利商店、超市與在地商家齊全， 單價相對親民，是許多首購家庭考慮的實用型社區。
二、蘆竹買房怎麼選？依生活圈與預算分類
蘆竹的關鍵在於：同樣的預算，可以在「南崁市區」「山鼻 A10」「大竹生活圈」之間做選擇。 以下從三種主要族群出發，整理實際買房建議與 HOYUN 的空間規劃觀點。
1. 想要機能滿點：南崁市中心生活圈
適合族群：需要學區、市場、百貨與超市機能的小家庭與嬰幼兒家庭。
- 單價區間大約落在 37–45 萬／坪，是蘆竹區的高段價位。
- 三房總價大多落在 1,300–1,800 萬之間，視坪數與樓層而定。
- 生活密度高、便利性強，保值性相對穩定。
HOYUN 設計觀點：
- 市區大樓樑柱較多，需要透過天花與櫃體做「結構修飾」，讓視覺線條乾淨。
- 顏色建議以黑白灰與木皮為主，耐看又符合 HOYUN 品牌氣質。
- 小坪數戶型，玄關整合鞋櫃與收納非常重要，避免一進門就顯得凌亂擁擠。
2. 想用 3 字頭買三房：大竹生活圈與外圍低密度區
適合族群：在地家庭、開車通勤族、預算控制在 1,000–1,400 萬之間。
- 單價約 29–36 萬／坪，以三房產品為主力。
- 周邊多為住宅街廓與工業區，生活機能成熟但節奏較南崁市中心緩和。
- 適合重視空間尺度與安靜生活、但不需每天走路逛百貨的人。
HOYUN 設計觀點：
- 公領域建議採「中島＋餐桌」整合設計，讓 30 多坪三房也能有完整用餐區。
- 利用大面積留白與溫潤木皮，強調居家舒適感，而非堆疊複雜造型。
- 可在玄關與走道區域加強收納，保持公區視覺開闊乾淨。
3. 通勤與價格平衡：山鼻 A10 生活圈
適合族群：台北通勤族、預算有限的首購族、小家庭。
- 單價約 33–38 萬／坪，明顯低於南崁核心，但仍享有機捷與國道優勢。
- 產品以 2 房與緊湊型 3 房為主，坪數集中在 23–35 坪。
- 區域密度較低，適合喜歡安靜、對機能要求中等的族群。
HOYUN 設計觀點：
- 通勤族在家時間有限，設計重點應放在「收納機能」與「好清潔」材質。
- 建議採用耐刮木地板、石英石檯面與簡潔的無主燈照明配置。
- 2 房戶可以用連動拉門創造彈性書房／客房空間，提升使用彈性。
三、蘆竹區 2026 實價總價帶推估
以下總價帶以蘆竹區常見的新建案單價區間為基礎，提供抓預算使用。 實際仍需搭配最新實價登錄與建案條件（樓層、座向、車位型態等）做調整。
1. 2 房（約 20–30 坪）實價總價推估
蘆竹 2 房新建案常見單價約 33–45 萬／坪，下表以 22／26／30 坪做概略估算。
| 單價假設 | 22 坪 | 26 坪 | 30 坪 |
|---|---|---|---|
| 33 萬／坪 | 約 726 萬 | 約 858 萬 | 約 990 萬 |
| 38 萬／坪 | 約 836 萬 | 約 988 萬 | 約 1,140 萬 |
| 45 萬／坪 | 約 990 萬 | 約 1,170 萬 | 約 1,350 萬 |
2. 3 房（約 30–40 坪）實價總價推估
蘆竹 3 房新建案常見單價約 36–50 萬／坪，下表以 33／36／40 坪估算。
| 單價假設 | 33 坪 | 36 坪 | 40 坪 |
|---|---|---|---|
| 36 萬／坪 | 約 1,188 萬 | 約 1,296 萬 | 約 1,440 萬 |
| 42 萬／坪 | 約 1,386 萬 | 約 1,512 萬 | 約 1,680 萬 |
| 50 萬／坪 | 約 1,650 萬 | 約 1,800 萬 | 約 2,000 萬 |
3. 透天（建坪約 60–80 坪）實價總價推估
蘆竹透天產品較少，多落在 28–35 萬／坪區間，下表以中間值做概略估算。
| 類型 | 推估總價 |
|---|---|
| 60 坪 × 28 萬／坪 | 約 1,680 萬 |
| 70 坪 × 32 萬／坪 | 約 2,240 萬 |
| 80 坪 × 35 萬／坪 | 約 2,800 萬 |
若先抓出自己的可負擔總價，再回頭看生活圈與建案類型，會比先被話題拉著走來得理性：
- 預算 800–1,000 萬：多半落在 2 房或緊湊型 3 房。
- 預算 1,000–1,400 萬：可以開始看大竹生活圈與山鼻的舒適三房。
- 預算 1,400–2,000 萬：南崁市區品牌案與高樓層三房都可納入比較。
如果你已經鎖定特定建案，或手上有代銷提供的平面圖，也可以把圖面與預算條件提供給我們， HOYUN 可以從格局、光線與材料配置的角度，陪你一起檢查看到的「實價」，是否對得起你未來真正要住進去的生活。
